SBIソーシャルレンディングへの質問と回答

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    こんばんは。 けんす です。


    けんす は、インカムゲインを得る為に株式・ETF・REIT・ソーシャルレンディング等に投資してます。

     

    今回は、ソーシャルレンディング主力事業者である SBIソーシャルレンディング(SBISL)の「不動産バイヤーズローン」について質問したところ、回答をいただけましたので紹介致します。

     

    質問内容は「担保余力評価総額」についてです。

     

     

    例)SBISL不動産バイヤーズローンファンド23号

     

     

    質問 覆韻鵑→SBISL)

    −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

    お世話になります。

    SBISL不動産バイヤーズローンファンドの担保について質問です。

    このファンドでは、「担保余力評価総額」に対する「融資額」が76%等と表記されていますが、知りたいのは「余力」ではなく、担保評価総額に対する総ローン額です。
    これがよく表記されているLTVだと認識しています。

    SBISL不動産バイヤーズローンファンドでは、先順位がどれほどあるのかわかりません。
    先順位次第では、実際のLTVは90%? 等の場合もあるのでしょうか?
    もう少し情報の開示をお願いします。
    いまのままでは、怖くてあまり多額を投資できません。

    それとも、こちらの認識が間違っていますでしょうか。

     


    その他の要望について

    各ローンファンドの貸付先について、A社、B社、C社・・・
    のように、同じ業者なのか違う業者なのかくらいはわかるようにしてほしいです。
    そうすれば、もう少し分散の状況がわかります。

    ※maneoではそのような表記がありますので、ルール上問題ないはずです。

    −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

     

     

     

    回答 SBISL→けんす)

    −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

    〇〇 〇〇 様

     

    お世話になっております。

    SBIソーシャルレンディング(株)でございます。

     

    平素は、弊社サービスをご利用いただき、誠にありがとうございます。

    お問い合わせをいただきました件につきまして、以下に回答いたします。

     

    担保評価の記載につきまして、弊社では、担保不動産に先順位抵当権者(※1)がいる場合には、

    弊社担保評価額から先順位抵当権にかかる債権額を除いた金額を担保余力評価総額としています。

    (募集ファンドによっては、第1順位の抵当権に限らず、第2順位以下の抵当権の設定を行うことにより、融資を実行する場合もございます。)

     

    現在募集中の「不動産バイヤーズローンファンド23号」につきまして、担保となる不動産(複数の借手様への融資を予定しております)の担保余力評価総額は11億4,800万円(※2)で、本ファンドの融資予定額は8億7,000万円でございます為、担保余力評価総額に対する、本ファンドからの融資割合は、75.78%と計算されます。

     

    (※1)抵当権先順位および金額につきましては、誠に申し訳ございませんが、

    公表いたしておりませんのでご了承くださいますようお願い申し上げます。

     

    (※2)複数の物件に対してそれぞれ評価を行った総額です。

     

    例: 10億円の不動産に対し、3億円の債権を被担保債権とする先順位抵当権が設定されている場合、

    当該不動産の担保余力評価総額は7億円と計算されます。

     

    また、各ファンドの借手の記載方法につきましては、公式サイトの改修等、

    今後対応を検討させて頂くべく、貴重なご意見として、社内にて報告させていただきます。

     

    ◆ご参考◆

    ・不動産バイヤーズローンファンド23号の商品概要

    https://www.sbi-sociallending.jp/pages/bl23_fund

     

     

    その他、ご不明点等ございましたらご連絡くださいませ。

     

    何卒よろしくお願いいたします。

    −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

     

     

     

    質問◆覆韻鵑→SBISL)

    −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

    ご返答ありがとうございます。

     

    不動産バイヤーズローンファンドは、

     

    添付しました図のようになっているとの認識であっていますでしょうか。

     

    また、抵当権先順位・金額を公表しない理由はなぜでしょうか?

     

    −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

     

     

     

    回答◆SBISL→けんす)

    −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

    〇〇 〇〇 様

     

    お世話になっております。

    SBIソーシャルレンディング(株)でございます。

     

    平素は、弊社サービスをご利用いただき、誠にありがとうございます。

    この度は、ご連絡が遅くなり誠に申し訳ございません。

     

    お問い合わせをいただいておりました件につきまして、

    〇〇様ご認識の通り、お送り頂きました図のとおりでございます。

     

    SBISL不動産バイヤーズローンファンドは、借手は複数社、担保物件は複数物件ございます。

    二番抵当で融資する場合もございますが、割合としては少ない金額となります。

     

    一番抵当での融資と二番抵当での融資が混在する場合、抵当権先順位・金額のみを公開した場合、

    融資総額の内訳(一番抵当、二番抵当での各融資金額)に関しては不明であり、投資家様から

    誤認されてしまう可能性もございます。

     

    弊社も、〇〇様ご指摘の通り、投資商品として投資家様より投資の判断を頂く為には商品の

    内容に関する情報開示は重要である、と認識しております。

     

    頂きました貴重なご意見を、今後の商品説明等に反映させるべく、検討して参りたいと存じます。

     

    今後とも、宜しくお願い申し上げます。

    −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

     

     

     

     

    まとめ

     

    SBISL不動産バイヤーズローンファンドでは・・・

     

    ●先順位の債権額は公表されていない

     → 不動産担保評価総額と、ローン総額の関係は不明

     

    ●先順位の債権額が公表されていない理由は「投資家の誤認防止」?

     

    ●二番抵当で融資する場合もあるが、割合としては少ない金額

     

     

    というわけで、募集時に公表されている数値(75.78% 等)はLTVではなく、実際のLTVはもう少し不利な数値のようです。

    ※LTV(Loan To Value:「借入比率」)

     

    しかし、二番抵当融資は「割合としては少ない金額」との事なので、あまり気にしなくても良いのかもしれません。

     

     

     

    最後に、SBIソーシャルレンディングさんは、質問するといつも迅速に回答していただけます。

     

    ありがとうございました。

     

     

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    コメント
    ユウノシン様


    コメントありがとうございます!

    図は自分で理解するために作りました〜。

    SBISLには、過去にも何回か質問しましたが、返答は早かったです。

    素早く、誠実に返答してくれるのも事業者への信頼につながっていますね!
    • けんす
    • 2018/05/29 8:43 PM
    けんす様

    SBISLへの質問、ご苦労様でした。
    LTVの図まで作成して質問されたのは
    ブロガーとして見習いたいものです。
    記事も分かりやすかったです。

    それにしてもSBISLの対応は流石ですね。
    某リースとは大違いですw
    • ユウノシン
    • 2018/05/29 6:56 PM
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