不動産賃貸失敗のおはなし

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    おはようございます。けんす です。

    けんす の投資失敗事例について、旧ブログ けんすのインカムゲイン生活 4/6の記事を一部修正し移動しました。

     

     

    けんす は現在、ソーシャルレンディング、株式、ETF、REIT、不動産賃貸、FX を行っており、できるだけ「分散投資」を心がけてます。

    ・ソーシャルレンディングなら、事業者の分散、案件の分散

    ・ETFなら、対象地域(国)の分散、対象商品(株や債権やREIT)の分散

    ・現物GOLD、純金積み立て、現物不動産

     

    けんす が「分散投資」を心がけるようになったできごとを紹介いたします。

     

    けんす は以前は区分マンション(マンションの1室)の賃貸を2件行っておりました。(現在は1件のみ)

    2件合わせると毎月30万円程度の家賃収入がありましたが・・・ある大きな問題に巻き込まれてしまいました。

     

    2015年3月 東洋ゴム工業 免振材データ改ざん → 認定取り消し 怒り 

     

    区分マンションは2件とも免振仕様でしたが、このうち1件がこの免振不正に該当していました。

    免振ゴムの性能がやや不足しているとの事で、直ちに住めなくなるわけではありませんでしたが、以後どうなるのかは、はっきりしませんでした。 (おそらく免振ゴムを交換する事になるだろうが、いつ工事できるかは不透明な状況 ※当時)

     

    免振不正発覚当時、対象の区分マンションには入居者がいらっしゃいましたが、住めない状態ではなかったためか、しばらくは影響はありませんでした。(家賃減額などもありませんでした)

    しかし、しばらくしてから転勤の為か退去する事になりました。

    すぐに新しい賃借人を募りましたが、なかなか決まりません。

    契約の際には、必ずこの免振不正の件を伝えなくてはなりません。かなり不利な状況に追い込まれました。

    賃貸物件は、空室のままだと管理費や修繕積立金などの分で毎月赤字になります。悲しい

     

    「このままどうなるかわからない状況で、赤字を垂れ流すくらいなら・・・」

    けんす はこの区分マンションを売却してみる事にしました。

    売却に出してからはそれなりに反響があり、意外と早く売却できました。(弱みがあると思って安くしすぎたかな??)

    金銭的にはかなり損をしましたが、長く続く不安からは解放されました。

    株やFXで損切(実損が出る決済)には慣れていますし、これで良かったんだ・・・と思うことにしました。

     

    「卵はひとつのカゴに盛るな」という格言があります。

    カゴを落としたら全部割れてしまうではないですか・・・!

    10個のカゴに分けていれば、1つのカゴを落としても、まだ卵の90%は残ります!

    残った卵を育てればいつの日にか親鳥になり、また卵を産みますよ・・・!

     

    むかしの自分に言ってやりたい! ですが、実際に経験しないとなかなか腑に落ちないのですよね・・・。

     

    この免振不正を個人投資家が事前に見抜くことはできないでしょう。

    けんす の反省点は免振不正を見抜けなかった事ではなく、1つの投資案件に資産を集中しすぎた事だと考えます。

    莫大な資産があり、区分マンションくらい安いもんだよ〜何室も買えるよ! という方には問題ないのでしょうが・・・。

     

    サラリーマンに不動産投資をすすめる業者もありますが、個人的には、「銀行から多額のお金を借りて不動産投資する」のはリスクがかなり高いと考えます。

    短期的にはうまくいくかもしれませんが、30年のローンって長いですよね・・・。

    巷で問題になっている シェアハウス「かぼちゃの馬車」ではローン額が億を超える方もいるようです。冷や汗

    ・・・銀行の責任も大きそう。

     

    以上です、参考になれば。

     

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    2018年1月:+144,355円
    2018年2月:+205,512円
    2018年3月:+93,349円
    2018年4月:+225,152円
    2018年5月:+90,632円

    ※源泉徴収後の金額
    ※不動産賃貸,FXを除く

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